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[디지털데일리 김남규기자] 상가 임차인이 계약 만기를 앞두고 새 임차인을 구해 권리금을 받으려 해도, 과거 월세를 석 달치 밀린 이력이 있다면 권리금 회수 보호를 받지 못할 수 있다. 연체액을 모두 갚았더라도 임대차 기간 중 ‘3기 차임 연체’ 사실이 있었다면 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있다는 게 대법원 판단이다.

13일 법도종합법률사무소에 따르면 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있지만, 임차인에게 계약 갱신 거절 사유가 있는 경우에는 예외를 두고 있다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 등 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있는 경우 권리금 회수 기회 보호 의무를 인정하지 않는다”고 설명했다.

대법원도 임대차 기간 중 한 번이라도 3기 차임 연체 사실이 있었다면 계약 만기 때 연체액을 모두 갚았더라도 임대인이 신규 임차인과 계약을 체결하지 않을 수 있다는 취지로 판단한 바 있다.

예컨대 음식점을 운영하던 임차인이 경영난으로 석 달치 월세를 밀렸다가 모두 갚은 뒤 계약 만기를 앞두고 새 임차인을 구했다고 가정해 보자. 새 임차인으로부터 권리금 6000만원을 받기로 했더라도 임대인이 과거 연체 이력을 이유로 계약을 거절할 경우 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 어려울 수 있다.

엄정숙 변호사.

상가건물임대차보호법상 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하거나, 권리금을 직접 받는 등 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다.

다만 3기 차임 연체를 비롯해 임대인의 동의 없는 전대, 고의 또는 중대한 과실로 건물을 훼손한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등은 예외다. 이 같은 사유가 있으면 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 만큼 권리금 회수 기회 보호 의무도 인정되지 않을 수 있다.

주의할 점은 ‘3기 연체’가 반드시 3개월 연속으로 월세를 내지 않은 경우만 뜻하는 것은 아니라는 점이다. 밀린 차임의 합계가 월세 3개월분에 이르면 요건이 충족될 수 있다. 두 달치를 밀렸다 일부를 갚은 뒤 다시 연체해 미납액이 누적되는 경우도 포함될 수 있다는 설명이다.

관리비 연체는 일반적으로 차임 연체와 별개로 보지만, 임대차계약에서 관리비를 차임에 포함하기로 정한 경우에는 분쟁이 생길 수 있다. 과거 연체 사실이 있었음에도 임대인이 이를 문제 삼지 않고 계약을 갱신해 온 경우 역시 개별 사안에 따라 쟁점이 될 수 있다.

임대인 입장에서는 연체 사실을 입증할 자료를 남겨두는 것이 중요하다. 계좌 입금 내역이나 연체 당시 보낸 문자메시지, 내용증명 등이 향후 계약 거절의 정당성을 뒷받침하는 근거가 될 수 있다.

엄 변호사는 “권리금 회수 보호는 계약상 의무를 지킨 임차인을 전제로 한 제도”라며 “연체 이력이 있는 임차인은 임대인의 방해 여부를 따지기 전에 자신이 법의 보호 대상인지부터 확인해야 한다”고 말했다. 이어 “월세가 밀리기 시작했다면 연체액이 3개월분에 이르기 전에 해소하는 것이 권리금까지 지키는 방법”이라고 강조했다.