인공지능으로 제작한 이미지.

형식보다 실제 임대차 관계가 판단 기준

갱신요구권 행사 뒤 새 계약서 써도 ‘갱신’

5% 넘겨 받은 임대료는 반환 청구 가능

[디지털데일리 김남규기자] 상가 임대차 계약이 끝날 무렵 임대인과 임차인이 새 계약서를 다시 작성했더라도, 실제로 기존 임대차 관계가 이어진 것이라면 이를 별도의 신규계약으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 주목받고 있다.

실질이 기존 계약의 갱신이라면 상가건물임대차보호법이 정한 임대료 인상 상한인 5%가 적용된다. 이미 5%를 넘겨 임대료를 지급했다면 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있다는 설명이다.

8일 부동산 투자·컨설팅 전문기업 밸류업이노베이션에 따르면 대법원은 2014년 4월 30일 선고한 2013다35115 판결에서 임대차 계약의 형식보다 실제 계약 관계가 이어졌는지를 기준으로 갱신 여부를 판단해야 한다는 취지의 판단을 내렸다.

대법원은 임대차기간이 끝날 무렵 임대인과 임차인이 새로운 계약서를 작성했더라도, 해당 계약이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 이뤄진 것이라면 종전 계약과 별개의 신규계약으로 볼 수 없다고 판단했다.

쉽게 말해 같은 임대인과 임차인이 같은 상가에서 임대차 관계를 계속하면서 계약서만 새로 작성했다면, 서류상 새 계약처럼 보여도 실제로는 기존 계약의 갱신으로 볼 수 있다는 의미다.

배준형 밸류업이노베이션 대표는 “계약당사자와 목적물, 임차 목적과 계약 목적이 그대로 이어진다면 형식적으로 새 계약서를 썼어도 실질은 갱신이라고 봐야 한다는 취지”라며 “서류의 제목이나 형식이 아니라 실제 거래의 연속성이 판단 기준”이라고 설명했다.

임대인이 먼저 계약 갱신을 거절했다고 해서 임차인의 갱신요구권이 사라지는 것도 아니다.

대법원은 임대인의 갱신 거절에 법에서 정한 정당한 사유가 없다면, 거절 통지가 임차인의 갱신 요구보다 먼저 이뤄졌더라도 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 봤다. 갱신요구권을 행사하면 종전 임대차는 갱신된다는 게 판결의 취지다.

배준형 밸류업이노베이션 대표.

쟁점은 임대료를 얼마나 올릴 수 있느냐다.

상가건물임대차보호법상 갱신 과정에서 임대료를 올릴 경우 5% 상한이 적용된다. 새 계약서를 작성했더라도 실질적으로 기존 계약을 갱신한 것이라면 계약서 형식을 바꾸는 것만으로 이 상한을 피할 수 없다는 설명이다.

예를 들어 임대인이 “새 계약서를 작성했으니 신규계약”이라며 임대료를 10% 올렸더라도, 실제로는 임차인의 갱신요구권 행사에 따라 기존 임대차가 이어진 것이라면 5%를 넘는 인상분은 효력이 인정되지 않을 수 있다.

이미 5%를 초과한 임대료를 지급했다면 초과분을 돌려달라고 요구할 수도 있다.

상가건물임대차보호법 제15조는 법 규정에 위반된 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정한다. 이에 따라 갱신 과정에서 5%를 초과해 임대료를 올린 약정은 초과분에 한해 효력이 없고, 임대인이 더 받은 금액은 민법상 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다는 설명이다.

다만 새로 작성한 모든 임대차계약에 5% 상한이 적용되는 것은 아니다. 종전 임대차가 완전히 종료된 뒤 별도의 신규계약을 체결하거나, 임대차기간 중 당사자 합의로 임대료를 조정한 경우에는 적용 관계가 달라질 수 있다.

배 대표는 “재계약서에 서명했다는 이유만으로 5% 상한 보호를 포기한 것으로 오해해서는 안 된다”며 “임대차 갱신 국면에서는 계약서 제목이나 형식보다 실제 거래의 연속성이 훨씬 중요한 판단 기준”이라고 말했다.