배준형 밸류업이노베이션 대표.

[디지털데일리 김남규기자] 부모가 수십 년간 보유하고 거주한 주택을 상속받았더라도 곧바로 매각하면 장기보유특별공제(장특공) 혜택이 예상보다 크게 줄어들 수 있어 주의가 필요하다. 양도세율을 적용할 때는 부모의 보유기간을 인정하지만, 장특공을 산정할 때는 상속개시일 이후의 보유·거주기간을 따지기 때문이다.

30일 부동산 투자·컨설팅 전문기업 밸류업이노베이션에 따르면 상속 부동산의 양도소득세를 계산할 때 가장 혼동하기 쉬운 대목은 보유기간의 기산점이다.

배준형 밸류업이노베이션 대표는 “양도세율을 정할 때는 피상속인이 부동산을 취득한 날부터 보유기간을 계산하지만, 장특공 산정에 쓰이는 보유기간은 상속개시일인 피상속인의 사망일부터 새로 계산하는 것이 원칙”이라고 설명했다.

이어 “부모가 20년간 보유한 주택이라도 자녀가 상속받은 지 3년 만에 매각하면 장특공을 계산할 때 인정되는 보유기간은 3년에 그친다”고 말했다.

가령 부모가 2000년 주택을 취득한 뒤 자녀가 2022년 상속받아 2025년 매각했다면 양도세율을 적용할 때는 2000년부터 보유한 것으로 본다. 반면 장특공 산정 기간은 상속개시일인 2022년부터 계산한다. 같은 주택을 두고 세율과 공제에 서로 다른 보유기간이 적용되는 셈이다.

거주기간도 상속인이 유의해야 할 대목이다. 대법원은 지난 1월 상속인이 부모의 거주기간까지 자신의 거주기간에 합산해 장특공을 적용해야 한다는 주장을 받아들이지 않았다.

배 대표는 “대법원은 장특공에서 말하는 거주기간을 상속인이 해당 주택을 취득한 뒤 실제로 거주한 기간으로 판단했다”며 “부모와 같은 세대를 이루고 함께 살았더라도 부모의 거주기간이 상속인에게 자동으로 승계되지는 않는다는 점을 분명히 한 것”이라고 말했다.

부동산 종류에 따라 장특공 계산 방식도 달라진다. 토지·건물·상가 등 일반 부동산은 3년 이상 보유해야 공제가 시작되며, 보유기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있다.

반면 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간에 따른 공제를 각각 적용해 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 다만 부모가 오래 보유하거나 거주했다는 이유만으로 해당 기간이 상속인의 공제기간에 그대로 합산되는 것은 아니다.

상속받은 상가는 거주기간이라는 개념 없이 보유기간만 따진다. 이때도 보유기간은 피상속인의 취득일이 아니라 상속개시일부터 계산한다. 부모가 수십 년간 보유한 상가라도 상속 후 3년이 지나기 전에 매각하면 장특공을 전혀 받지 못할 수 있다는 의미다.

배 대표는 “상속 부동산을 처분할 때는 세율 산정용 보유기간과 장특공 산정용 보유기간을 반드시 구분해야 한다”며 “상속 직후 서둘러 매각하기보다 보유·거주기간과 주택 수, 비과세 요건 등을 함께 따져 매각 시점을 결정해야 한다”고 조언했다.