6월 30일 경기도 화성시 동탄역 일대 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

국토교통부와 금융위원회, 재정경제부가 14일부터 16일까지 각각 주택 공급, 금융, 부동산 세제와 관련한 공개 토론회를 연다. 이어 오는 23일 이재명 대통령은 부동산 정책 전반에 대한 공개 대토론회를 주재할 예정이다.

다주택자 중과세, 양도소득세 강화, 대출 규제(LTV/DTI) 등 각종 규제 정책을 동원하고 있음에도 수도권 집 값이 잡히지 않는 원인이 무엇인지, 토론회에서 제기되는 여론을 수렴해 종합 대책을 마련하기 바란다. 형식적이거나 모양 갖추기식 토론회가 되어서는 안 된다.

특히 주택 공급 관련 대책에서는 3기 신도시 신속 조성 등 선언적 발언 보다는 재개발·재건축 등 도심지역 주택 공급을 위한 인·허가 등 행정 절차를 혁신적으로 간소화하는 방안을 제시해야 한다. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 복잡하기만 한 규제는 풍선 효과로 인해 규제 인접 지역의 부동산 가격이 급등하는 부작용을 낳고 있다. 효과를 점검해야 한다.

호주는 우리나라처럼 대도시를 중심으로 부동산 열풍이 불지만 대출을 막으면 청년 세대가 집을 사기 힘들다는 인식 아래 대출 규제를 하지 않는다고 한다.

KB국민은행을 비롯한 국내 은행들은 주택담보대출 한도를 6억원에서 3억원으로 대폭 줄이거나 신용대출 한도를 축소하는 바람에 중저가 아파트 매매 계약을 하고 중도금을 준비해야 하는 청년들이 비명을 지르고 있다. 전월세난과 대출 규제로 어려움을 겪고 있는 청년층을 위한 '주거 사다리' 대책을 마련하는데 역량을 집중했으면 한다.

가장 민감한 부문은 부동산 관련 세제일 것이다. 주택을 보유하거나 사고 팔 때 부과되는 각종 세금은 국민들의 피부에 직접 와 닿기 때문이다.

보유세와 관련해서는 현재 주택 수를 기준으로 과세하고 있는 종합부동산세를 주택 가액 기준으로 바꿔야 한다는 지적이 있다.

가령 과세 표준 30억원짜리 초고가 주택 한 채와 10억원짜리 세 채를 갖고 있으면 자산 가치는 같지만 종부세는 다주택자가 많이 낸다. 1주택자에 비해 높은 세율을 적용하기 때문이다. 이런 역진 과세 현상은 이 번 기회에 바로 잡아야 한다. 다주택 중과세로 비수도권 주택시장이 더욱 침체된다는 여론도 귀 담았으면 한다.

시세의 절반에도 미치지 못하는 종부세 과세 표준도 조정할 필요가 있다.

공동주택의 시세 대비 공시가격은 2025년 기준 69% 수준이다. 이 비율을 적용한 수치에 종부세 과세 표준(과표)이 되는 공정시장가액 비율 60%를 적용하면 과표는 시세의 41%에 불과하다.

세율 인상은 조세 저항이 크기 마련이다. 공시가격은 보유세와 건강보험료, 기초연금 등 67개 행정 목적에 이용되는 중요한 지표다. 그런 만큼 80~90% 수준으로 급격하게 상향 조정하기 보다는 국민들이 납득할 수 있는 수준에서 해법을 찾아야 한다.

취득세와 양도소득세 등 거래세에 편중된 부동산 세수 구조는 개편해야 한다. 경제협력개발기구(OECD)도 '2026 한국경제보고서'에서 이 같이 권고한 바 있다.

우리나라의 GDP 대비 부동산 거래세 비중은 2022년 기준 1.01%로 호주(1.39%) 다음으로 높다. OECD 평균(0.49%)의 2배를 웃돈다. 스페인(0.92%), 영국(0.56%), 독일(0.44%), 일본(0.07%)은 우리보다 훨씬 낮다.

총조세 대비 거래세 비중도 우리나라는 4.26%로 OECD 평균(1.86%)의 2.3배나 된다.

OECD는 보고서에서 높은 거래세는 주거 이동성을 떨어뜨리고 노동 이동과 경제 효율성을 저해해 주택시장을 왜곡시킨다고 지적했다. 집을 처분해 다른 곳으로 옮기고 싶어도 취득세나 양도세 부담 때문에 망설이게 된다는 얘기일 것이다. 그렇게 되면 기존 주택을 통한 공급 효과가 줄게 돼 주택시장 안정에 도움을 주지 못한다.

거래세 중에서도 취득세는 지방 재정에서 중요한 역할을 한다.

행정안전부의 행정안전통계연보에 따르면 2024년 취득세는 26조원으로 11개 지방세목 중에서 비중(22.8%)이 가장 크다. 지방세인 재산세는 15조 1,000억원이었다.

취득세 중심의 세입 구조가 한계에 직면했다고 진단하는 지방자치단체들이 적지 않다. 특히 수도권 이외 지방은 부동산 경기 침체로 취득세수가 급감해 대비책을 마련하고 있다.

세종시의 경우 2021년 취득세 규모는 3300억원이었으나 올해는 1400억원대로 줄어들 것으로 예상하고 기업 유치를 통한 지방세와 소비세 중심의 세입 기반 확충에 적극 나선다는 계획이다.

우리나라의 취득세율은 1주택자는 1~3%이지만 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 지나치게 높다.

이로 인해 보유세 부담을 줄이기 위해 집을 팔려고 해도 거래세 부담으로 매물 잠김 현상이 생기기도 한다. 경기 회복과 부동산 거래 정상화로 거래세 인하가 지방 재정에 미치는 영향이 크지 않게 해야 한다. 국세 뿐만 아니라 지방세까지 망라하는 세제 개편안을 마련할 때라고 본다.