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계약 끝나도 버티는 임차인…제소전화해와 명도소송, 뭐가 나을까

디지털데일리 발행일 2026-07-12 15:01:39
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김남규 기자

엄정숙 변호사.

[디지털데일리 김남규기자] 임대차 계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않으면 임대인은 법적 절차를 밟아야 한다. 이때 주로 쓰이는 방법이 제소전화해와 명도소송이다. 두 절차 모두 임차인에게 건물을 비우도록 하기 위한 수단이지만, 쓰는 시점이 다르다.

엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 12일 “제소전화해는 계약 단계에서 미리 대비하는 절차이고, 명도소송은 문제가 생긴 뒤 해결하는 절차”라고 설명했다.

제소전화해는 임대차 계약을 맺을 때 ‘계약이 끝나거나 임대료를 일정 기간 내지 않으면 임차인이 건물을 비운다’는 내용을 법원 문서로 남겨 두는 방식이다. 나중에 임차인이 나가지 않더라도 별도의 소송 없이 이 문서를 근거로 강제집행을 신청할 수 있다.

다만 제소전화해는 임차인이 동의하고 법원 절차에 참여해야 한다. 이 때문에 양측 관계가 나쁘지 않은 계약 초기에 진행하는 경우가 많다.

명도소송은 이미 분쟁이 생긴 뒤 이용한다. 임차인이 임대료를 밀리거나 계약이 끝난 뒤에도 버티면 임대인이 법원에 소송을 내는 방식이다. 임차인의 동의가 없어도 진행할 수 있지만, 판결을 받고 강제집행에 들어가기까지 시간과 비용이 들 수 있다.

결국 계약 단계이고 임차인이 협조한다면 제소전화해가 유리하다. 반대로 이미 임차인이 나가지 않고 버티는 상황이라면 명도소송이 현실적인 방법이다.

엄 변호사는 “두 절차는 어느 하나가 더 좋은 것이 아니라 쓰는 시점이 다르다”며 “계약할 때는 제소전화해로 대비하고, 분쟁이 생긴 뒤에는 명도소송으로 대응하면 된다”고 말했다.

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